O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, veio introduzir mudanças significativas no regime jurídico da exploração de estabelecimentos de alojamento local (AL), alterando, entre outras, as regras de registo, transmissibilidade, competências dos municípios e as relativas às relações de condomínio.
Tendo entrado em vigor a 1 de novembro de 2024, a nova legislação vem igualmente revogar várias disposições do Programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023).
Alterações ao Regime de Registo de AL
Uma das principais mudanças é a revogação da suspensão de novos registos, que anteriormente limitava novos registos de estabelecimento de alojamento local nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício.
Agora, é competência dos municípios a suspensão de novos registos apenas em áreas específicas, como áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, em caso de sobrecarga de estabelecimentos.
Os registos de AL, que antes tinham um prazo de 5 anos renovável por igual período, deixam também de ter esse prazo de validade.
A transmissibilidade do registo também sofreu uma alteração importante. O registo deixa de ser pessoal e intransmissível, mantendo-se válido mesmo após a modificação da composição do capital social da empresa responsável pela exploração, podendo igualmente acompanhar o imóvel aquando da sua transmissão.
Podem os municípios, contudo, impor determinadas limitações à transmissibilidade de registos nas modalidades de AL em moradias e apartamentos, especialmente nas áreas de contenção.
Competências Municipais
Os municípios foram dotados de novas competências regulamentares, podendo agora aprovar regulamentos administrativos para regular a atividade de alojamento local no seu território.
Para as autarquias com mais de 1.000 estabelecimentos de AL registados, a assembleia municipal deverá decidir, no prazo máximo de 12 meses, se exerce ou não esse poder regulamentar.
Neste regulamento os municípios poderão estabelecer a existência de áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, com vista à limitação e monitorização da emissão de novos registos de AL, assim como prever a designação de um provedor do alojamento local que apoie o município na gestão de diferendos entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de alojamento local e os condóminos ou terceiros contrainteressados.
Alterações Relacionadas com os Condomínios
A nova legislação altera também o tratamento da atividade de AL nos condomínios.
Estabelece-se que, em princípio, a prática de AL numa fração de condomínio não é considerada um uso diverso da destinação da propriedade, para efeitos do artigo 1422.º do Código Civil, mas poderá a atividade ser proibida se o título constitutivo da propriedade horizontal, ou o regulamento que deste faça parte integrante, assim o estipular.
Caso os condóminos pretendam alterar o regulamento do condomínio para proibir a atividade de AL, a deliberação deverá ser aprovada por uma maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio. Salienta-se, porém, que esta proibição não tem efeitos retroativos, pelo que, os registos já efetuados não serão afetados por esta proibição.
A oposição à atividade de AL numa fração autónoma de um condomínio pode ser decidida pela assembleia de condóminos, mediante uma deliberação fundamentada, aprovada por mais de metade da permilagem, desde que baseada em atos que comprovadamente perturbem a normal utilização do prédio ou que causem incómodos aos restantes condóminos.
Com a aprovação desta deliberação, o condomínio deve solicitar à câmara municipal que tome uma decisão sobre o cancelamento do registo, num prazo de 60 dias.
O presidente da Câmara Municipal pode, neste caso, intermediar um acordo entre as partes, podendo recorrer ao provedor do alojamento local, se aplicável.
O conteúdo desta informação não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser invocado nesse sentido. Aconselhamento específico deve ser procurado sobre as circunstâncias concretas do caso. Se tiver alguma dúvida sobre uma questão de direito Português, não hesite em contactar-nos.