Sou proprietário de um imóvel juntamente com outras pessoas. Há mecanismos legais para sair desta situação?

Ação de divisão de coisa comum: a saída de uma compropriedade indesejável

São frequentes os casos de clientes que se veem presos a situações de compropriedade de imóveis e que, muitas vezes, desconhecem que têm ao seu dispor soluções legais eficazes para sair desta realidade.

A compropriedade ocorre quando duas ou mais pessoas são titulares do direito de propriedade sobre o mesmo bem. Ou seja, todos são donos de uma quota-parte de um bem, mas nenhum é exclusivamente proprietário de uma parte concreta do mesmo.

Este tipo de situação é comum, por exemplo:

• Em heranças, quando um imóvel é transmitido a vários herdeiros;
• Na compra conjunta de imóveis entre familiares, amigos ou sócios;
• Em situações de divórcio, quando os ex-cônjuges continuam a ser comproprietários do mesmo imóvel.

Embora a compropriedade possa, em teoria, funcionar em harmonia, a realidade mostra-nos que, na maioria dos casos, surgem desentendimentos, conflitos de interesse e impasses na gestão do imóvel.

Em concreto, a indivisão de um imóvel levanta uma série de problemas práticos e jurídicos, como por exemplo em situações de arrendamento, venda do imóvel, ou até obras e manutenção.

Estas situações geram desgaste, custos e, acima de tudo, limitam gravemente o direito de propriedade.

Contudo, o Código Civil português é claro: nenhum comproprietário é obrigado a manter-se na indivisão. Esta regra tem um objetivo essencial — garantir que qualquer comproprietário possa, a qualquer momento, requerer a divisão da coisa comum, pondo fim à situação de compropriedade.

Existem, por isso, meios legais para resolver a situação, sempre com o objetivo de permitir que cada titular possa exercer plenamente o seu direito de propriedade.

É sempre recomendável tentar, numa primeira fase, chegar a um acordo com os demais comproprietários, sendo que, existindo diálogo entre as partes, esta é a solução mais rápida e económica.

Quando o acordo não é possível — seja por desentendimento, incomunicabilidade ou má-fé de uma das partes —, a solução passa por recorrer ao tribunal.

A chamada ação de divisão de coisa comum permite a um dos comproprietários desencadear, judicialmente, o processo de extinção da compropriedade.

Nesta ação, o tribunal confirma a existência da compropriedade, determina como se deve fazer a divisão (física ou através de venda e partilha) e assegura a legalidade do processo e os direitos de todos os intervenientes.

Se o bem em questão for divisível (por exemplo, um prédio com vários andares), o juiz pode determinar a divisão material. Se for indivisível, é promovida a venda judicial do imóvel, e o valor é distribuído entre os comproprietários, de acordo com as respetivas quotas.

Um dos maiores erros é adiar a resolução do problema. Muitos proprietários permanecem durante anos presos a imóveis que não usam, que geram despesas e que se deterioram, na esperança de que as circunstâncias mudem.

Contudo, quanto mais tempo passa, mais difícil se torna a resolução, mais elevado é o custo emocional e mais reduzido pode ser o valor de venda do imóvel.

Agir com rapidez, com o apoio de uma equipa jurídica especializada, pode ser a chave para recuperar o controlo do seu património.