(Proposta de Lei n.º 47/XVII/1ª)

I. Introdução

Na quarta-feira, dia 18 de fevereiro, foi aprovada na especialidade a Proposta de Lei n.º 47/XVII/1ª, conhecida como “Pacote Fiscal para a Habitação”. O diploma consubstancia uma lei de autorização legislativa que habilita o Governo, pelo prazo de 180 dias, a introduzir alterações relevantes ao Código do IRS, ao Código do IRC, ao Código do IVA, ao Código do IMT e ao Estatuto dos Benefícios Fiscais.

A solução aprovada confirma a orientação política já delineada na generalidade: não se trata de uma redução transversal da carga fiscal no setor imobiliário, mas da criação de um sistema de incentivos fiscais seletivos, condicionados e temporalmente delimitados, dirigido ao aumento da oferta habitacional a preços moderados.

A arquitetura do diploma assenta numa lógica de contrapartida clara: os benefícios fiscais ficam dependentes da afectação efectiva do imóvel a habitação própria e permanente ou, sobretudo, a arrendamento habitacional dentro de limites objetivos de renda e de preço de venda. O modelo privilegia a previsibilidade e a parametrização, remetendo para indexações objectivas (RMMG e tabelas do IMT), e reforça a estabilidade jurídica em instrumentos estruturados, como os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).

Apresenta-se, infra, uma síntese das principais medidas.

II. Principais Medidas

1. Mais-valias e reinvestimento

Uma das medidas centrais do pacote fiscal consiste na exclusão de tributação das mais-valias imobiliárias quando o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóvel destinado a arrendamento habitacional, dentro dos parâmetros legalmente fixados.

Regra base

Nos termos gerais do Código do IRS, as mais-valias obtidas por pessoas singulares na alienação de imóveis são tributadas em 50% do seu montante, sendo esse valor englobado e sujeito às taxas progressivas de IRS (que, em 2026, podem atingir 48%, acrescidas de adicionais de solidariedade, quando aplicável).

O novo regime permite afastar essa tributação — total ou parcialmente — desde que o reinvestimento ocorra nos termos previstos.

Condições do reinvestimento

A exclusão de tributação depende de:

• Reinvestimento do valor de realização (deduzido da amortização de eventual empréstimo);
• Afetação do imóvel adquirido a arrendamento habitacional;
• Cumprimento dos limites aplicáveis ao regime (nomeadamente quanto à renda moderada — actualmente, considera-se renda moderada o valor mensal que não exceda os €2300,00.);
• Reinvestimento integral ou proporcional, sendo a exclusão ajustada na mesma proporção;
• O texto final não prevê expressamente o prazo de reinvestimento, silêncio que permite supor a manutenção do prazo previsto na alínea b) do n.º 5 do artigo 10.º do CIRS, ou seja, o reinvestimento terá de ser efectuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização (admitindo-se prorrogação quando o atraso não seja imputável ao sujeito passivo).

Quando o reinvestimento seja apenas parcial, a exclusão de tributação opera na proporção do montante reinvestido.

A medida aplica-se até 31 de dezembro de 2029, reforçando o carácter temporário e incentivador do regime.

2. IVA: redução de taxa e mecanismos de restituição

O pacote fiscal introduz alterações relevantes no domínio do IVA aplicável à construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação.

Aplicação da taxa reduzida

Passa a aplicar-se a taxa reduzida de IVA (6% no Continente) a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de:

• Prédios urbanos ou fracções autónomas destinadas a habitação própria e permanente;
• Imóveis afectos a arrendamento habitacional, incluindo no âmbito dos Contratos de Investimento para Arrendamento.

Esta medida produz impacto directo no custo global de desenvolvimento imobiliário, reduzindo a carga fiscal indirecta associada à promoção habitacional.

Restituição parcial de IVA — Contratos de Investimento para Arrendamento

No âmbito dos CIA, prevê-se ainda a restituição até 50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços técnicos associados à construção ou reabilitação (designadamente arquitetura, engenharia, projetos e estudos).

Trata-se de um mecanismo complementar à aplicação da taxa reduzida, reforçando a atratividade financeira de projetos estruturados de arrendamento habitacional.

Restituição parcial para construção de habitação própria

O regime contempla igualmente a possibilidade de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares na construção de habitação própria e permanente, dentro dos limites temporais fixados no diploma.

3. Tributação dos rendimentos prediais

No domínio do arrendamento habitacional, o pacote fiscal introduz um conjunto relevante de incentivos:

• Aplicação de taxa autónoma reduzida de 10% em IRS para rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional;
• Redução da retenção na fonte para 10%;
• Para sujeitos passivos de IRC ou da categoria B, consideração de apenas 50% dos rendimentos prediais para efeitos de tributação.

Paralelamente, é criado o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que constitui o regime mais favorável do pacote, prevendo isenção total de IRS ou IRC relativamente aos rendimentos prediais, desde que cumpridos requisitos exigentes.

Entre esses requisitos destacam-se:

• Limite de renda até 80% da mediana do valor das rendas por metro quadrado, apurada pelo INE;
• Prazo mínimo de contrato de três anos (ou três meses no caso de residência temporária);
• Sujeição a mecanismos de fiscalização e controlo.

O modelo é inequívoco: quanto maior o benefício fiscal, maior o grau de exigência na moderação da renda e na estabilidade contratual.

4. Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

A inovação mais estruturante do pacote reside na criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).

Estes contratos permitem aos investidores beneficiar de um conjunto articulado de incentivos fiscais, designadamente:

• Isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição de imóveis afetos ao regime;
• Isenção de IMI até oito anos, com possibilidade de redução até 50% nos anos subsequentes;
• Isenção de Adicional ao IMI durante a vigência do contrato;
• Aplicação de taxa reduzida de IVA em empreitadas de construção ou reabilitação;
• Restituição até 50% do IVA suportado em serviços técnicos como arquitetura e engenharia;
• Redução até 50% da taxa da verba 29.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo para determinados organismos de investimento coletivo.

Os imóveis devem ser afetos a arrendamento habitacional e respeitar limites máximos de renda, nomeadamente até 2,5 vezes a RMMG de 2026.

Acresce um elemento juridicamente relevante: a previsão de proteção do equilíbrio económico-financeiro do contrato, com possibilidade de indemnização em caso de alterações legislativas supervenientes que afetem substancialmente esse equilíbrio. Este mecanismo reforça a estabilidade jurídica e a previsibilidade do investimento.

5. Investimento coletivo e parâmetros objetivos

O pacote contempla ainda incentivos específicos ao investimento coletivo em arrendamento acessível, incluindo:

• Tributação de 5% sobre distribuições de organismos de investimento alternativo ligados a este segmento;
• Exclusões parciais de rendimentos quando determinada percentagem do ativo esteja afeta a arrendamento acessível.

Quanto aos limites estruturantes, o diploma fixa:

• Um teto de renda moderada indexado à RMMG (até 2,5 × RMMG 2026 (€ 2.300,00));
• Um preço de venda moderado indexado ao limite superior do 2.º escalão da tabela da alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT (para 2026, ≤ € 660.982).

A utilização de critérios objetivos visa reduzir a incerteza interpretativa e assegurar maior uniformidade na aplicação do regime fiscal.

III. Balanço

O pacote fiscal aprovado não configura uma liberalização fiscal ampla nem uma reforma sistémica da tributação imobiliária. Trata-se, antes, de uma intervenção calibrada que utiliza a fiscalidade como instrumento de política pública habitacional, procurando condicionar o mercado sem o substituir.

O objectivo é substituir medidas avulsas por um conjunto coerente de incentivos articulados, tornando fiscalmente mais atrativo o arrendamento estável, a prática de preços moderados e o investimento organizado. A criação de instrumentos contratualizados, como os Contratos de Investimento para Arrendamento, introduz um grau de sofisticação institucional pouco habitual nesta matéria.

A arquitetura normativa revela consistência técnica e preocupação com a estabilidade jurídica e a previsibilidade. Todavia, o impacto efetivo do regime dependerá da sua capacidade de mobilizar oferta real, sobretudo nas zonas em que os valores de mercado se afastam significativamente dos limites definidos.

Em termos simples: não basta abrir a porta, é preciso que alguém queira entrar.

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