No atual dinamismo do mercado imobiliário em Portugal, a gestão de ativos comerciais exige uma vigilância constante. Um dos maiores desafios para os proprietários é o incumprimento contratual por parte dos arrendatários. Mas quando é que o despejo deixa de ser uma hipótese e passa a ser a solução necessária? E, mais importante, como fazê-lo de forma legal e célere?

Quando pode o senhorio avançar com o despejo?

O despejo não pode ser um procedimento arbitrário. Entre as situações mais comuns que podem fundamentar a resolução ou cessação do contrato de arrendamento destacam-se:

• Falta de pagamento de rendas: nos casos em que o arrendatário incumpra o pagamento das rendas referentes a um período de três meses, ou mais, a lei permite a resolução do contrato de arrendamento;
• Utilização indevida do imóvel: a resolução do contrato de arrendamento é legalmente admissível nos casos em que o arrendatário utilize o espaço para um fim diverso daquele que fora contratado ou para a prática de atividades ilícitas;
• Obras não autorizadas: a realização de obras que alterem substancialmente o local arrendado, sem o devido consentimento do senhorio, é fundamento para a resolução contratual por este;
• Caducidade do contrato de arrendamento: nos casos em que o contrato atinja o seu termo;
• Oposição à renovação do contrato de arrendamento pelo Senhorio.

Procedimento Especial de Despejo e Ação Judicial

Em caso de cessação do contrato de arrendamento, seja por caducidade, denúncia, oposição à renovação ou resolução, e o arrendatário não desocupe voluntariamente o imóvel, pode o senhorio recorrer ao Procedimento Especial de Despejo.

Este procedimento é apresentado perante o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) e destina-se a obter, de forma mais célere, um título para a desocupação do locado.

Após a apresentação do requerimento:

1. O arrendatário é notificado para desocupar o imóvel ou apresentar oposição;
2. Se não houver oposição, é emitido título para desocupação do locado;

• Um agente de execução poderá proceder à entrega do imóvel ao senhorio, podendo recorrer-se à intervenção das autoridades para assegurar a sua tomada de posse.

Nos casos em que a resolução do contrato tenha como fundamento a falta de pagamento de rendas, o senhorio pode, cumulativamente com o pedido de despejo, reclamar, as rendas em dívida.

Se o arrendatário apresentar oposição, o processo é remetido para tribunal seguindo os termos de uma ação judicial de despejo.

Caberá, então, ao tribunal apreciar a validade do contrato, a existência de incumprimento e a legalidade da cessação do arrendamento.

Se a decisão for favorável ao senhorio, poderá ser promovida a execução para entrega do imóvel.

A recuperação de um imóvel arrendado para fins comerciais exige não apenas fundamento legal, mas também o cumprimento rigoroso dos procedimentos previstos na lei.

Perante situações de incumprimento, a avaliação atempada do caso concreto e a escolha do mecanismo adequado podem ser determinantes para uma solução eficaz e juridicamente segura.

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