Portugal vive um paradoxo no setor imobiliário: apesar da crise no poder de compra, os preços dos imóveis continuam em alta, travando o sonho de milhares de famílias que pretendam mudar de casa. Vender para comprar tornou-se uma corrida de obstáculos, muitas vezes dependente de financiamentos difíceis. Neste cenário, ganha força uma alternativa que muitos desconhecem — mas que pode ser a jogada fiscal mais inteligente do mercado atual: a permuta de imóveis.
Mais do que uma simples troca de propriedades, a permuta é uma solução que pode desbloquear negócios, evitar impostos elevados e contornar algumas das incertezas do mercado. E, se for bem estruturada, pode significar poupanças reais e imediatas em Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), Imposto do Selo (IS) e até mais-valias. Mas atenção: como em tudo na fiscalidade, o diabo está nos detalhes — e nas entrelinhas da lei.
- Afinal, o que é a permuta?
A permuta de imóveis é um contrato oneroso mediante o qual as partes assumem, em simultâneo, as posições de vendedor e comprador — cada uma transmite a propriedade de um imóvel, recebendo em contrapartida a titularidade de outro. Quando os imóveis não têm o mesmo valor, a parte que recebe o bem de menor valor pode compensar a diferença através de um pagamento adicional em dinheiro. Trata-se de uma operação legalmente equiparada à compra e venda, mas com nuances fiscais e operacionais que a tornam especialmente vantajosa quando bem estruturada.
Assim, ao contrário da clássica compra e venda, a permuta permite contornar alguns dos encargos fiscais típicos do setor. E não é uma brecha — é a própria lei a abrir caminho.
- IMT e IS: A Diferença que Conta
O IMT e o IS representam um encargo fiscal relevante nas operações de aquisição de bens imóveis. Contudo, nas operações de permuta, o regime de incidência apresenta particularidades que mitigam a carga tributária.
Nos termos da legislação vigente, nas permutas de imóveis, o IMT e o IS são devidos apenas sobre a diferença de valores entre os bens permutados, sendo tal imposto suportado exclusivamente pelo permutante que receba o imóvel de maior valor.
Exemplo:
- Imóvel de João: valor declarado ou valor patrimonial tributário (VPT) de € 150.000,00.
- Imóvel de Maria: valor declarado ou VPT de € 200.000,00.
- Ambos permutam os imóveis, recebendo o João o imóvel de maior valor (destinado a habitação própria e permanente).
- Diferença declarada: € 50.000,00.
- O IMT e IS apenas incidem sobre o montante de € 50.000,00, pago unicamente por João. No entanto, aquisição de imóveis destinados a habitação própria e permanente está sujeita a uma taxa de IMT de 0% (ou seja, está isenta) até ao montante de € 104.261,00 e o diferencial sujeito a IMT situa-se aquém deste valor. Assim, João estaria isento do pagamento do IMT, mas não do pagamento do IS.
Maria está isenta do pagamento de IMT e IS.
- Se não houvesse diferença de valor entre os imóveis, os dois proprietários poderiam beneficiar da isenção no pagamento de IMT e IS.
- VPT vs. Valor Declarado: Qual Conta?
A base de liquidação do IMT será o valor correspondente à diferença declarada de valores ou pela diferença entre os VPT, consoante a que for maior.
Porque é que isto importa? Porque, muitas vezes, o VPT está abaixo do valor de mercado. Se a diferença declarada for maior, é essa que será considerada como base para o IMT. Mas… há uma armadilha.
! Cuidado com a “Revenda em 1 Ano”
O Orçamento de Estado de 2023 estabeleceu que se um dos imóveis for revendido no prazo de um ano após a permuta, aplica-se uma norma anti-abuso: o benefício desaparece, e o IMT passa a ser calculado sobre o valor total do imóvel, como numa venda normal.
Nessa situação, o permutante que transmitiu o imóvel tem 30 dias, a contar da data da transmissão, para comunicar às Finanças através de declaração de modelo oficial.
- Reinvestimento e Mais-Valias: Sinergias com Permuta
Em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) pode, igualmente, haver vantagens com a celebração de um contrato de permuta.
Se for obtido lucro com a permuta efetuada (isto é, se o valor do imóvel recebido for superior ao valor do imóvel permutado), esse ganho é considerado uma mais-valia, tributável para efeitos de IRS.
No entanto, se vender um imóvel e reinvestir o valor na compra de outro para habitação própria e permanente, pode ficar isento de IRS sobre as mais-valias, caso sejam cumpridas as seguintes condições:
- O valor de realização (venda), deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, deve ser reinvestido entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização.
- O imóvel vendido e o adquirido devem ser (ou tornar-se até 12 meses após o reinvestimento) habitação própria e permanente. Qualquer outro destino de ambos, ou só de um deles, destrói as condições de aplicação da exclusão da incidência – e a mais-valia será tributável.
- O sujeito passivo deverá manifestar a sua intenção em proceder ao reinvestimento, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.
Conclusão: Jogue com Estratégia, Não com Sorte
Neste sentido, ao entender as regras do jogo na permuta de imóveis — IMT, IS, mais-valias, reinvestimento e prazos — pode transformar o seu próximo negócio imobiliário numa jogada vencedora.
O conteúdo desta informação não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser invocado nesse sentido. Aconselhamento específico deve ser procurado sobre as circunstâncias concretas do caso. Se tiver alguma dúvida sobre uma questão de direito Português, não hesite em contactar-nos.