通讯

2022年5月通讯

法律更新

从2022起房屋买卖中物业欠费情况

1月10日第8/2022号法律于4月10日生效,在《民法典》中增加了第1424-A条,规定在购买和出售房地产时,必须要出示书面声明,说明所有现有的物业欠费数额。

该法第3条规定,该声明是相关单元的转让契约或经认证的私人文件上的强制性文件。必须由卖方向物业管理员提出请求,管理员必须在最多10天的时间内开具文件。因此,当房产性质符合条件,也就是说,当房产是物业的一部分时,公证处、律师或事务律师要认证多一份文件,随后附在买卖契约上。另外,购买者可以明确声明放弃声明,并承担卖方对物业的所有债务。 该修正案具有双重目的:保护买方,避免在可能存在的或隐藏的债务方面出现意外,以及防止(或至少阻止)卖方在仍然存在物业债务时不知不觉地 “消失”。

注意,到目前为止,没有任何东西可以阻止双方在其自由合同自主权下,向对方要求提供他们认为对正确形成其意愿所必要和关键的任何文件,即使这些文件对财产的买卖没有作用或没有法律规定。即便如此,在法律中进行明确规定,可以防止任何精明的卖家滥用主导权,并在最庄重地行为之一中促进透明度。

《公证法》第54条也进行了修订,以反映这一新的制度,并提到了上述声明。

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就印花税而言,控股公司等同于金融机构?

葡萄牙的判例法一直面临着标准化的需要,以澄清《印花税法》(CIS)第7条第一款e项所述的规定是否包括控股公司(SGPS),在这种情况下将其等同于金融机构。

2020年10月28日公布的第911/2019-T号案件的仲裁决定已经认为,为了适用CIS上述条款规定的豁免,借款的SGPS应被定性为 “金融机构”,该决定的依据是欧洲立法(CIS代码第3条第一款(e)项)、欧洲议会和理事会2013年6月26日第2013/36/EU号指令第三条第一款第22项和欧洲议会和理事会2013年6月26日第575/2013号欧盟条例第四条第一款第22项)。因此,信贷机构、金融公司和金融机构向SGPS收取的利息和佣金、提供的担保和使用的信贷可以享受印花税豁免。

尽管采取了这一立场,但不久之后,即2020年11月2日,在第856/2019-T号案件中,法院持一个完全不同的立场,根据《信贷机构和金融公司一般制度》(RGICSF)第2条A款z项)i点的定义,确定控股公司不应视为 “金融机构”,只有受葡萄牙央行监管的控股公司才包括在这种概念中(享受免税)。

3月,最高行政法院在第0118/20.3BALSB号案件中,面对同样的问题,决定将该案件转交欧盟法院进行初步裁决。现在将由欧盟法院来澄清这个问题。

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业务更新

葡萄牙新投资途径

尽管葡萄牙的黄金签证申请受到限制,主要是对葡萄牙主要城市中心的房产投资进行限制,但今年第一季度这些地区的豪宅供应量增长。

其中,里斯本、波尔图及周边地区豪宅项目突出,且处于不同的建筑阶段,如位于Paço de Arcos由10栋别墅组成的Vista do Paço的小区,Edifício Possidónio da Silva 45位于Estrela教区的20世纪住宅楼里将在今年再建成8户奢侈公寓,位于特茹河畔的Prata Riverside Village将建成107套豪华住宅。

在阿尔加维地区,Quinta do Lago有一个新的项目正在开发,含89套豪华别墅,每套都有私人花园和温水游泳池,园区还有豪华共享体育设施,如高尔夫球场、会所、含有餐厅酒吧和健身房的商业区。

再往北,确切说是杜罗河口,正在建造一个名为Nevogilde之家的豪华项目,有私人花园、泳池和露台。

在葡萄牙主要城市房地产行业对这种类型的住房的大力投资将持续下去,而且,对于黄金签证申请来说,这种住房并不是不可行的,成为了葡萄牙第二套房投资和房产升值的绝佳机会。

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用虚拟货币购买房产

随着虚拟货币越来越多地出现在我们的日常生活中,出现了对这一问题进行立法的必要性。公证员协会是正在准备允许这类交易条例的机构,不需要转换为法币,该条例于4月生效。

关于用虚拟货币进行房地产交易的新指示,不要求兑换成欧元,预计会有更严格的控制:投资者必须报告并详细证明资金的来源,以此来防止税务犯罪。

这种控制主要涉及提供以下数据:参与交易各方的身份,虚拟货币的价格和类型,提交购买加密货币的证明,提交钱包的信息,以及契约的日期。

这些数据将在签署契约前的5天内告知公证员,以便他们能够将这些数据发送给中央调查和刑事行动部以及金融信息中心。

在交易价值超过20万欧元的情况下,除了上面提到的,必须向当局通报这一操作,并对虚拟货币截至诺成合同日的价值和截至契约日的价值进行比较。

应该指出的是,在此之前,这种使用加密货币的交易已经可以进行了,但只是在转换为法定货币后进行。

通过这些修正案,葡萄牙再次展示其跟上了国际市场动态和房地产市场的未来。

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