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O Direito Real de Habitação Duradoura

No dia 9 de Janeiro foi aprovado o diploma que prevê o Direto Real de Habitação Duradoura – o Decreto-Lei 1/2020, uma alternativa às soluções de aquisição de habitação própria ou de arrendamento habitacional.

O Direito Real de Habitação Duradoura (doravante DRHD), na sua designação legal, trata-se de um direito tendencialmente vitalício conferido a um morador, de residir numa propriedade alheia para fins de habitação permanente, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução pecuniária inicial e de contrapartidas periódicas.

Nos termos deste Diploma, “morador” será a “pessoa ou pessoas do agregado habitacional que constam no contrato como titulares do Direito Real de Habitação Duradora” de uma determinada habitação, e fixam a sua Residência Permanente no imóvel objeto do contrato. Por “residência permanente” entende-se “a habitação utilizada, de forma habitual e estável, por uma pessoa ou por agregado habitacional como centro efetivo da sua vida pessoal e social”.

Para que se constitua, o DRHD tem de ser celebrado por Escritura Pública ou por documento particular, desde que as assinaturas das partes sejam devidamente reconhecidas.

Nestes termos, com a constituição do DRHD é prestada pelo morador ao proprietário uma caução pecuniária cujo montante é estabelecido, por acordo entre as partes, entre 10% e 20% do valor mediano das vendas por metro quadrado de alojamentos familiares por freguesia, em função da localização da habitação e da área da respetiva caderneta predial.
A caução é prestada por um prazo de 30 anos, sendo o seu valor inicial reduzido em 5% ao ano a partir do início do 11º ano e até ao final do 30º ano de vigência do contrato.

A caução será considerada rendimento do proprietário apenas a partir do 11º ano de duração do contrato, uma vez que durante os primeiros 10 anos de vigência, caso o morador opte por resolver o contrato, tem direito a que lhe seja devolvida a totalidade da caução. Significa isto que ao fim de 30 anos o morador perde o direito à caução e os montantes retidos a partir do 11º ano constituem rendimento próprio do proprietário, podendo ser-lhes dado o destino que melhor entender.
Significa isto que ao fim de 30 anos o morador perde o direito à caução e os montantes retidos a partir do 11º ano constituem rendimento próprio do proprietário, podendo ser-lhes dado o destino que melhor entender.

No que respeita à extinção deste direito, se o mesmo for constituído a favor de uma ou mais pessoas o contrato só caduca com a morte do último titular do direito. Só nesse momento o imóvel regressa à posse do proprietário. O DRHD não se transmite, por morte, aos herdeiros que não sejam também eles titulares do DRHD.

É por esta razão que é possível afirmar que o Direito constituído a favor do morador assume um carácter vitalício, já que só caducará com a morte do morador. Não obstante, só o é tendencialmente, uma vez que é possível a sua extinção por renúncia do morador ou resolução contratual, em virtude do incumprimento definitivo do contrato por qualquer das partes.

No que toca à transmissão da habitação o proprietário poderá transmitir livremente a propriedade onerada com o direito de habitação, não podendo porém constituir outros direitos reais sobre a mesma. Sendo transmitida para o morador, este poderá utilizar o montante da caução a cuja devolução tenha direito para compensar, total ou parcialmente, a obrigação do pagamento do preço.

Este regime traz algumas vantagens para o proprietário já que poderá rentabilizar o montante da caução paga; diminuir o risco do não pagamento das prestações periódicas; e reduzir o custo com a manutenção do imóvel, uma vez que é o morador que suporta o custo de obras de conservação ordinária, taxas municipais e IMI. O proprietário tem ainda o direito de a habitação ser devolvida em estado de conservação, no mínimo, médio, sob pena de poder deduzir o valor de obras da caução a devolver ao morador. Por outro lado, o morador poderá residir toda a vida no mesmo imóvel sem necessitar de investir, e esta opção poderá ser uma boa alternativa ao recurso a crédito para a aquisição de imóvel. O morador tem ainda a faculdade de renunciar ao DRHD nos 30 anos de vigência e recuperar a caução paga, assim como gozar do direito de hipotecar o DRHD de modo a assegurar o crédito para pagar a caução, caso pretenda.

O diploma em causa é ainda dúbio no que respeita a algumas matérias, sobretudo em matéria de tributação no que respeita à obrigatoriedade ou não do pagamento de IMT e à possibilidade, ou não, de morador deduzir como despesa no IRS as quantias pagas periodicamente, à semelhança do que acontece com as rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento. É, assim, manifesta a necessidade de regular as matérias que nele ficam por concretizar.

Neste quadro, resta-nos agora aguardar para verificar se esta alternativa à aquisição de habitação própria será bem recebida pelos proprietários, já que foi concebida sobretudo com o objetivo de dar resposta às necessidades de estabilidade e segurança dos moradores, mas também da sua flexibilidade e mobilidade, ao admitir a renúncia do contrato apenas por sua iniciativa.

O conteúdo desta informação não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser invocado nesse sentido. Aconselhamento específico deve ser procurado sobre as circunstâncias concretas do caso. Se tiver alguma dúvida sobre uma questão de direito Português, não hesite em contactar-nos.

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