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Newsletter Maio 2022

Legal Updates

As dívidas ao condomínio na compra e venda de imóveis a partir de 2022

Entrou em vigor dia 10 de abril a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que adita ao Código Civil o artigo 1424.º-A, estabelecendo, para a Compra e Venda de imóvel, a obrigatoriedade de “declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor” para a fração que se pretende transacionar.

Estipula o artigo 3.º da referida Lei que esta declaração constitui “documento instrutório obrigatório da escritura ou documento particular autenticado de alienação da fração em causa”. Deve ser pedida ao Administrador pelo alienante, e aquele deve emiti-la no prazo máximo de 10 dias. Assim, quando a natureza do imóvel o justifique – isto é, quando se insira num condomínio –, será mais um documento a validar pelo Notário, Advogado ou Solicitador e a anexar posteriormente ao título aquisitivo. Alternativamente, o adquirente pode declarar expressamente que prescinde da declaração e que assume todas as dívidas do alienante ao condomínio.  A alteração serve o duplo propósito de proteger o adquirente, evitando surpresas relativamente a possíveis dividas existentes ou ocultas, e de impedir (ou, pelo menos, desincentivar) que o alienante “desapareça” de cena, sem dar conta, com dívidas ao condomínio.

De notar que nada impedia, até à data, que as partes, na sua livre autonomia contratual, requeressem uma da outra quaisquer documentos que achassem necessários e fulcrais para a correta formação da sua vontade, ainda que não servissem ou fossem exigidos por lei para a Compra e Venda do imóvel. Ainda assim, ficando explicito na Lei, acautela-se um eventual abuso de parte dominante por um qualquer Vendedor astucioso e promove-se a transparência naquele que é (e deve ser) um dos atos mais solenes possíveis.

Igualmente, é alterado o artigo 54.º do Código do Notariado para refletir este novo regime, fazendo referência à dita declaração.

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SGPS equiparadas a instituições financeiras para efeitos de imposto de selo?

Faz tempo que a jurisprudência portuguesa é confrontada com a necessidade de se uniformizar no sentido de clarificar se a disposição presente no artigo 7.º, n.º 1, alínea e), do Código do Imposto do Selo (CIS), abrange as sociedades gestoras de participações sociais (SGPS), equiparando-as nesse caso às instituições financeiras.

A decisão arbitral, publicada em 28 de outubro de 2020, proferida no Processo n.º 911/2019-T, tinha já considerado que, para efeitos de aplicação da isenção prevista no mencionado artigo do CIS, a SGPS mutuária deveria ser qualificada como “instituição financeira”, fundamentando a decisão na legislação europeia (artigo 3.º, n.º 1, ponto 22), da Diretiva 2013/36/UE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 26 de junho de 2013, e artigo 4.º, n.º 1, ponto 26), do Regulamento UE n.º 575/2013 do Parlamento Europeu e do Conselho 26 de junho de 2013). Desta forma, os juros e comissões cobrados, as garantias prestadas e a utilização de crédito concedido por instituições de crédito, sociedades financeiras e instituições financeiras às SGPS poderiam beneficiar de isenção de imposto de selo.

Apesar desta tomada de posição, pouco tempo depois, a 2 de novembro de 2020, foi proferida nova decisão arbitral, no Processo n.º 856/2019-T, no qual o Tribunal assumiu uma posição completamente distinta, ao determinar que as SGPS não deverão ser consideradas “instituições financeiras” e que apenas integram tal conceito (para efeitos da referida isenção de imposto) as SGPS sujeitas à supervisão do Banco de Portugal, baseando-se na definição constante do artigo 2.º-A, alínea z), subalínea i, do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras (RGICSF). No passado mês de março, o STA, no âmbito do Processo n.º 0118/20.3BALSB, perante a mesma questão, decidiu proceder ao reenvio prejudicial do caso para o Tribunal de Justiça da União Europeia. Cumprirá agora ao TJUE esclarecer a questão.

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Business Updates

Novas portas de investimento em Portugal

Apesar das restrições impostas aos pedidos de vistos Golden Visa em Portugal, principalmente no investimento imobiliário nos principais centros urbanos portugueses, o primeiro trimestre do ano é marcado pelo crescimento da oferta de habitação de luxo nestas zonas.

Neste sentido, destacam-se vários projetos de habitação de luxo em Lisboa, Porto e arredores e em diferentes fases de construção, tais como a Vista do Paço, um condomínio composto por 10 moradias em Paço de Arcos, o Edifício Possidónio da Silva 45, um edifício residencial do século XX na freguesia da Estrela que irá “receber” mais 8 apartamentos de luxo ao longo deste ano e o Prata Riverside Village que terá 107 novas habitações de luxo nas margens do rio Tejo.

No Algarve, está a crescer um novo projecto na Quinta do Lago com 89 moradias de luxo, cada uma com o seu jardim privado e piscina aquecida, bem como um complexo de luxo comum com campo de golfe, clubhouse e zona comercial com restaurantes, bares e ginásio.

Mais a norte, mais especificamente na Foz do Douro, está a ser construído um empreendimento de luxo sob o nome Casas de Nevogilde, com o seu próprio jardim privado, piscina e terraço.

O forte investimento do sector imobiliário neste tipo de habitação nas principais cidades portuguesas veio para ficar e, não sendo ilegível para efeitos de candidatura ao Golden Visa, constitui uma grande oportunidade de investimento em Portugal para habitação secundária e valorização do património.

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Aquisição de imóveis com criptoativos

Estando a moeda virtual cada vez mais presente no nosso dia-a-dia, surgiu a necessidade de legislar esta matéria. A Ordem dos Notários é a entidade que se encontra a preparar o regulamento que permite este tipo de transações, sem que seja necessário a conversão em moeda fiduciária, tendo entrado este regulamento em vigor no passado mês de abril.

As novas instruções para as transações imobiliárias com moedas virtuais, sem que seja necessária a conversão em euros, preveem um controlo mais apertado: será fundamental que os investidores comuniquem e provem ao pormenor a origem do dinheiro, como meio prevenção de crime fiscais.

Este controlo passa principalmente pelo fornecimento dos seguintes dados: identificação das partes envolvidas na transação, preço e tipo da moeda virtual, apresentação de provas da compra dos criptomoeda, envio de informações sobre as wallets, e dia da escritura.

Estes dados irão ser partilhados com os notários, no prazo de 5 dias até à data da assinatura da escritura, para que estes, os enviem ao Departamento Central de Investigação e Ação Penal e à Unidade de Informação Financeira.

No caso de o valor do negócio ultrapassar 200 mil euros, para além do que foi referido supra, é imperativo que esta operação seja comunicada às autoridades e que seja realizada a comparação do valor da moeda virtual até ao dia do contrato promessa e o seu valor até o dia da escritura.

Cabe salientar que até então a realização deste tipo de transações recorrendo a criptomoedas já poderia ser feita, mas apenas precedidas de uma conversão para a moeda fiduciária.

Com esta alterações, Portugal demonstra novamente, a sua atualização relativamente às dinâmicas do mercado internacional e do futuro do mercado imobiliário.

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