ARTIGOS

Direitos do Arrendatário no âmbito de venda judicial de imóvel hipotecado

Foi publicado em Diário da República o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2021, que analisa a questão de saber se com a venda judicial, em sede de liquidação efetuada em processo de insolvência, de um imóvel hipotecado que tenha sido dado de arrendamento a terceiro após o registo da hipoteca, caduca o direito do respetivo locatário.

O referido Acórdão veio determinar, com caráter uniformizador, a não caducidade dos direitos do locatário na situação descrita, apresentando os seguintes argumentos e conclusões:

  • O artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil, que prevê os direitos que caducam em sede de venda executiva, não se aplica à situação em análise. Este artigo, ao determinar a caducidade apenas de direitos reais, não inclui o arrendamento, uma vez que este corresponde a um direito pessoal de gozo, de natureza obrigacional;
  • Por outro lado, de acordo com o artigo 109.º, n.º 3 do CIRE, correspondente a uma norma excecional que não pode ser derrogada, a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância. Consequentemente e por força do disposto no artigo 1057.º do Código Civil, o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo – não existindo, por isso, qualquer lacuna carecida de aplicação analógica do artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil. Acresce que nas causas de caducidade do contrato de arrendamento enunciadas no artigo 1051.º do Código Civil não consta a venda, quer em ação executiva, quer em liquidação em processo de insolvência. Por conseguinte, da conjugação das normas citadas, resulta a garantia para o arrendatário da manutenção do seu contrato de arrendamento;
  • Por fim, o referido Acórdão assinala ainda as alterações legislativas operadas em sede de arrendamento, que vieram acentuar o carácter transitório do instituto, não se podendo continuar a defender que o arrendamento implica uma desvalorização do bem. Mais, a circunstância de o imóvel, em venda, poder estar hipotecado, não inibe o proprietário de o arrendar, nem de o transmitir a terceiro com lucro.

Trata-se, no entanto, de uma decisão polémica e não unânime de proteção de terceiros arrendatários, com vários votos de vencido por parte dos Exmos. Juízes Conselheiros, porquanto se traduz numa decisão oposta a várias decisões anteriormente proferidas sobre a mesma questão e que entendiam que a relação locatícia estabelecida após constituição de hipoteca sobre o imóvel objeto do contrato caducava automaticamente com a venda do imóvel arrendado, por aplicação do artigo 824º, n.º 2 do Código Civil.

É assim, uma vez mais, evidente que a matéria relativa ao arrendamento tem sofrido grandes modificações,  tanto legislativas como jurisprudenciais, sendo cada vez mais necessário o recurso a aconselhamento legal oportuno e personalizado ao caso concreto.

O conteúdo desta informação não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser invocado nesse sentido. Aconselhamento específico deve ser procurado sobre as circunstâncias concretas do caso. Se tiver alguma dúvida sobre uma questão de direito Português, não hesite em contactar-nos.

autores
ÁREA DE PRÁTICA
PARTILHAR
Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on whatsapp
Share on email
ÁREA DE PRÁTICA
PARTILHAR
Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on whatsapp
Share on email
AUTORES

Contacto