ARTIGOS

Alterações no sector do arrendamento ao cair do (p)ano

No dia 30 de dezembro de 2020 foram publicados dois diplomas que procederam a alterações significativas no sector do arrendamento, em resposta à situação de pandemia da Doença Covid-19 que vivemos atualmente.

Por um lado, a Lei n.º 75-A/2020, que veio proceder à sétima alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, e à terceira alteração da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, vem alterar o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19.

Por outro, o Decreto-Lei n.º 106-A/2020, veio estabelecer novas medidas excecionais e temporárias relativas à pandemia da doença COVID-19, procedendo a alterações em diversos diplomas legislativos, sendo a de maior destaque, a quarta alteração à Lei n.º 4 -C/2020, de 6 de abril.

De referir que no mesmo dia 30 de dezembro de 2020 foi publicada a Resolução do Conselho de Ministros n.º 114/2020 que veio aprovar determinados apoios em matéria de arrendamento não habitacional para micro, pequenas e médias empresas.

Da análise conjugada dos diplomas acima indicados, que entraram em vigor no dia 31 de dezembro de 2020, destacamos algumas medidas de particular interesse para os contratos de arrendamento habitacional e não habitacional atualmente em vigor, entre as quais:

Ficam suspensos, até o dia 30 de junho de 2021, desde que verificado o pagamento regular da renda devida nesses meses e não tenha sido requerido o diferimento do respetivo pagamento ao abrigo dos artigos 8º e 8º-B da Lei nº4-C/2020, na redação atual dada pela Lei nº75-A/2020:

  1. A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional realizadas pelo senhorio;
  2. A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, com exceção dos casos em que o arrendatário não se opuser à cessação;
  3. A produção de efeitos da revogação e da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
  4. O prazo de 6 (seis) meses para restituição do locado, nos casos de caducidade do contrato, se o termo desse prazo ocorrer durante o período em que vigorarem as referidas medidas excecionais.

A indemnização por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que é possível o diferimento do seu pagamento, não é exigível sempre que se verifiquem situações de mora do arrendatário habitacional ou de quebra de rendimentos dos arrendatários não habitacionais.

No âmbito das medidas específicas para o Arrendamento Habitacional, está prevista a concessão de apoios em caso de demonstração da quebra de rendimento do arrendatário (1), mediante a apresentação de requerimento fundamentado, cuja informação deve ser renovada trimestralmente e comprovada a manutenção da situação.

Relativamente aos mutuários de empréstimos bancários que demonstrem ter baixos rendimentos, poderão, mediante requerimento fundamentado, com renovação semestral da informação prestada, beneficiar de comparticipação financeira não reembolsável (2);

Este regime de apoio financeiro aos arrendatários habitacionais, bem como o regime da suspensão, redução ou isenção de renda devidas a entidades públicas, é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 01 de abril de 2020 até ao dia 01 de julho de 2021.

No que diz respeito às medidas específicas para o Arrendamento não Habitacional – comércio e serviços – foram publicadas as seguintes medidas:

1) Apoio a fundo perdido equivalente a 30% do valor da renda, com o limite de € 1.200,00 (mil e duzentos euros) por mês para os arrendatários que, no ano de 2020, tenham sofrido uma quebra de faturação entre 25% e 40%;

Os arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de faturação superior a 40%, receberão um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 50% do valor da renda, com o limite de € 2.000,00 (dois mil euros) por mês.

2) Novo regime especial aplicável aos arrendatários cujos estabelecimentos tenham sido encerrados desde, pelo menos, março de 2020 e que a 01 de janeiro de 2021 ainda permaneçam encerrados.

Durante o novo período de duração do contrato aplica-se a suspensão dos efeitos da caducidade, denúncia, revogação, oposição à renovação e outras, acima referidas, dependendo, sempre, do efetivo pagamento das rendas que se vencerem a partir da data de reabertura do estabelecimento, salvo se o diferimento das rendas tiver sido requerido e autorizado.

Relativamente às rendas vencidas em 2020, cujo pagamento tenha sido diferido, e às rendas vencidas em 2021, nos meses em que os estabelecimentos se encontrem encerrados, o arrendatário pode voltar a diferir o respetivo pagamento, sendo que o período para a regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2022 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2023;

Na eventualidade do Arrendatário requerer o diferimento do pagamento das rendas, a tutela conferida aos Senhorios subsumir-se-á à possibilidade de virem requerer a concessão de um empréstimo com custos reduzidos, por referência às rendas do ano de 2020 e de 2021, vencidas e não liquidadas pelo arrendatário.

É ainda de referir uma outra medida excecional publicada no artigo 439.º da Lei do Orçamento de Estado para 2021, em vigor desde 1 de janeiro de 2021, aplicável aos arrendamentos não habitacionais de espaços sediados em centros comerciais que dispõe que no primeiro trimestre de 2021, a remuneração fixa mensal ou mínima devida pelos arrendatários destes estabelecimentos é reduzida proporcionalmente de acordo com a faturação mensal, até ao limite de 50% (cinquenta por cento) do valor da mesma, quando tais estabelecimentos tenham uma quebra do volume de vendas mensal face ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019 ou, na sua falta, ao volume médio de vendas dos últimos seis meses antecedentes a 18 de março de 2020, ou de período inferior, se aplicável.

Por fim, no que tange à Resolução do Conselho de Ministros nº 114/2020 acima referida, com especial enfoque para o regime de arrendamento não habitacional de  micro, pequenas e médias empresa, foram aprovadas as seguintes medidas:

  1. O lançamento, operacionalização e monitorização de um apoio de tesouraria, sob a forma de subsídio a fundo perdido, a decorrer durante o primeiro semestre de 2021, destinada ao pagamento de rendas não habitacionais devidas por micro, pequenas e médias empresas que atuem nos setores particularmente afetados pelas medidas excecionais aprovadas no contexto da pandemia, a determinar mediante despacho do membro do Governo responsável pela área da economia, até ao montante global de € 300.000.000,00 (trezentos milhões euros) nos termos do quadro temporário dos auxílios do Estado aprovado pela Comissão Europeia.
  2. O lançamento, operacionalização e monitorização de linha de crédito destinada ao arrendamento não habitacional celebrado por micro, pequenas e médias empresas que atuem nos setores particularmente afetados pelas medidas excecionais aprovadas no contexto da pandemia, relativamente às rendas devidas em 2020 e destinada, designadamente, a permitir o pagamento daquelas que tenham sido diferidas para 2021, nas condições que sejam determinadas por despacho do membro do Governo responsável pela área da economia, no montante global de até € 100.000.000,00 (cem milhões de euros).

 

(1) Existirá quebra de rendimento do arrendatário se estiverem verificados cumulativamente dois pressupostos, a saber: quebra superior a 20% (vinte por cento) dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês de fevereiro de 2020, do mês anterior, ou do período homólogo do ano anterior; e o cálculo da taxa de esforço do agregado familiar, seja ou se torne superior a 30%;

(2) Taxa de esforço destinada ao pagamento da renda seja superior a 35% e inferior a 100%; Sendo a taxa de esforço destinada ao pagamento da renda igual ou superior a 100%, passam os mutuário a poder converter, na totalidade, o empréstimo contraído em comparticipação financeira não reembolsável.

O conteúdo desta informação não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser invocado nesse sentido. Aconselhamento específico deve ser procurado sobre as circunstâncias concretas do caso. Se tiver alguma dúvida sobre uma questão de direito Português, não hesite em contactar-nos.

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