Arrendar imóveis é uma prática comum em Portugal, uma vez que uma parcela significativa da população opta por esta via.
É, pois, importante compreender o enquadramento legal que rege os contratos de arrendamento em Portugal. O Código Civil português estabelece as disposições gerais aplicáveis aos contratos de arrendamento, enquanto o Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro), fornece um regime específico para os arrendamentos urbanos.
A Lei prevê alguns elementos essenciais que devem constar dos contratos de arrendamento, o qual, de acordo com a lei, deve ter forma escrita. Assim, os contratos de arrendamento deverão conter inter alia a identificação completa das partes e do imóvel objeto do contrato, a duração do contrato – que poderá ser celebrado com prazo certo ou ser de duração indeterminada –, o valor e forma de pagamento da renda, as condições para a renovação e cessação do contrato e outras cláusulas contratuais que as partes considerem necessárias, como, por exemplo, as benfeitorias ou a responsabilidade sobre os encargos relacionados com o imóvel.
Na regulamentação relativa ao arrendamento urbano verifica-se uma tendência crescente na proteção do arrendatário através da previsão de vastos direitos, tais como:
- Proibição do aumento discriminado das rendas
O NRAU estabelece que as rendas podem ser atualizadas anualmente, com base nas cláusulas contratuais, as quais deverão estabelecer os critérios para essa atualização. Esses critérios podem ser baseados na taxa de inflação, índices de preços específicos ou outros indicadores económicos. Na ausência de disposição relativa à atualização das rendas, serão aplicáveis os coeficientes de atualização vigentes em cada momento.
Assim, de acordo com a Lei, fica claro que o valor da renda não pode ser atualizado arbitrariamente, mas sim de acordo com os critérios previamente estabelecidos, no contrato ou na Lei.
- Requisito de justa causa para o senhorio resolver o contrato
No que concerne à cessação dos contratos de arrendamento, existem formas específicas determinadas na lei, tais como o acordo entre as partes, a resolução, a caducidade ou a denúncia.
No entanto, seguindo a tendência de proteção do arrendatário, a Lei prevê que, no âmbito de um contrato com prazo certo, o senhorio apenas o poderá resolver quando esteja perante um incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. Exemplos destas situações são a violação de regras de higiene, sossego, boa vizinhança, a utilização do imóvel contrária à lei, bons costumes ou ordem pública, o não uso do imóvel por mais de um ano, o uso do mesmo para fim diverso daquele a que se destina ou a cessão do gozo do imóvel a terceiro, quando tal possibilidade não esteja prevista contratualmente. O senhorio tem ainda a possibilidade de cessar o contrato quando necessitar do imóvel para habitação própria ou de um descendente em primeiro grau.
Fora estas situações especialmente previstas na Lei, o senhorio poderá resolver o contrato quando o arrendatário não cumpra a sua obrigação de pagamento da renda, encargos ou despesas em três ou mais meses e ainda no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
Inversamente, o arrendatário, após decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, pode denunciá-lo a todo o tempo, ficando apenas limitado pelo período de pré-aviso.
- Proibição de assédio e discriminação no arrendamento
A Lei tem diligenciado no sentido de garantir que todos os potenciais inquilinos sejam tratados de forma justa e igualitária, independentemente da sua raça, religião, género, orientação sexual, deficiência ou outras características pessoais e subjetivas.
Assim, os senhorios têm a obrigação de tratar todos os potenciais inquilinos de forma justa e imparcial durante o processo de seleção, avaliando os candidatos com base em critérios objetivos. Os senhorios não podem recusar um candidato, a celebração de um contrato, ou aplicar condições desfavoráveis com base em características subjetivas, não podendo igualmente anunciar um imóvel de forma discriminatória, incluindo requisitos específicos que violem a igualdade de tratamento.
- Prazos
Por fim, espelho da maior proteção dos arrendatários em prol dos senhorios é a consagração de prazos mais alargados para os senhorios exercerem a oposição à renovação dos contratos de arrendamento, por comparação aos prazos oferecidos aos inquilinos; consagração de um aviso prévio que tem de ser dado ao inquilino, por escrito, antes de o senhorio proceder com o despejo, prazo este que tem de ser adequado; consagração de disposições específicas para proteger inquilinos vulneráveis, como idosos, pessoas com deficiência e famílias de baixos rendimentos. Essas disposições visam evitar despejos injustos e garantir a segurança habitacional destes grupos.
Concluindo, verifica-se uma mudança na abordagem da Lei, a qual tem vindo tendencialmente a proteger mais os arrendatários. Não obstante, o senhorio encontra-se sempre protegido de eventuais incumprimentos por parte do arrendatário, vendo as suas obrigações e os seus direitos também salvaguardados pela Lei.
O conteúdo desta informação não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser invocado nesse sentido. Aconselhamento específico deve ser procurado sobre as circunstâncias concretas do caso. Se tiver alguma dúvida sobre uma questão de direito Português, não hesite em contactar-nos.