Isenção de IMT nos prédios para revenda

O Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), no seu artigo 7º, isenta de imposto as aquisições de prédios para revenda, desde que se verifiquem as seguintes condições cumulativas:

1. Antes da aquisição deve ser apresentada a declaração comprovativa do exercício da atividade de revenda de imóveis;
2. Existência, no ano anterior, do exercício normal da atividade de revenda pela mesma sociedade;
3. O prédio destinar–se a revenda;
4. Os prédios adquiridos serem revendidos no prazo de três anos, sob pena de caducidade do benefício;
5. Os prédios, embora revendidos no prazo legal, não sejam revendidos, novamente, para revenda.
6. Aos prédios adquiridos não lhes seja dado destino diferente.

Perante este cenário, muitos são os contribuintes que se têm deparado com dificuldades imprevistas, fruto da discricionariedade atribuída à Autoridade Tributária (AT), e pelos respetivos Tribunais, nas suas interpretações restritivas relativamente às expressões legais “aquisições”, “adquiridos”, “revenda” e “revendidos”, previstas nos n.ºs 3 e 4 do art.º 7.º, e n.º 5 do art.º 11.º, ambos do CIMT.

O entendimento adotado reporta-se ao significado de transmissão por ato de venda, e não a toda e qualquer forma de transmissão fiscal ou civil de direitos reais – de propriedade ou suas figuras parcelares. Considera-se, por isso, que só os atos ou contratos que titulam a transmissão onerosa jurídico civil do direito real, integram o conceito fiscal de ato de revenda, ficando excluídos do seu âmbito, por exemplo, os contratos de permuta.

Para além disso, é de salientar o papel nevrálgico da AT no que toca a definição das situações que levam, ou não, à caducidade da isenção, caso seja atribuído ao prédio uma finalidade diferente da própria revenda, originando muita incerteza no panorama jurídico-fiscal. Isto, porque a norma presente no código de IMT dá aso a uma discricionariedade gritante na interpretação da AT e dos próprios Tribunais, que têm ao longo dos anos “densificado” o objetivo da isenção.

Neste contexto, têm-se admitido a realização de obras de mera conservação e acabamentos, ou mesmo os arrendamentos, como situações que não configuram uma alteração a finalidade da revenda, e, por conseguinte, admissíveis no âmbito da isenção.

Um exemplo prático é o dos arrendamentos, onde a AT considera que caso o adquirente de um determinado prédio registe contabilisticamente a sua aquisição na rúbrica “Inventários”, e não em “Investimentos” – o que poderia suscitar, legitimamente, uma utilização diversa da revenda – poderá beneficiar da isenção de IMT, não constitui um arrendamento per si, logo um sustento para a caducidade da isenção, o que demonstra, novamente, o papel central que a AT tem tido na “clarificação” da finalidade que origina a caducidade da isenção.

Perante este cenário, seria proveitoso para todas as partes proceder a uma densificação da norma, procurando diminuir drasticamente a litigância – que tem níveis elevados neste âmbito – promovendo a segurança jurídica, essencial para investidores nacionais e internacionais.