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Newsletter Mai 2022

Legal Updates

Les dettes au condominium dans la vente d’immeubles à partir de 2022

La loi n° 8/2022 du 10 janvier entrée en vigueur le 10 avril vient ajouter l’article 1424-A au Code Civil, établissant, pour l’achat et la vente de biens immobiliers, l’obligation d’une « déclaration écrite avec le montant de toutes les charges de copropriété en vigueur » pour le bien à vendre.

L’article 3 de cette loi précise que cette déclaration constitue  » un document obligatoire à joindre à l’acte ou au document privé certifié/documento particular autenticado de vente du bien en question « . Ceci doit être demandée à l’”Administrateur du Condominium” par le vendeur et l’”Administrateur de Condominium” doit la délivrer dans un délai maximum de 10 jours. Par conséquent, lorsque la nature du bien le justifie – c’est-à-dire lorsqu’il fait partie d’un immeuble en copropriété -, il s’agira d’un document supplémentaire à valider par le notaire, l’avocat ou le conseiller juridique et à joindre ensuite à l’acte de vente. Alternativement, l’acheteur peut déclarer expressément qu’il renonce à la déclaration et assume toutes les dettes du vendeur envers le Condominium.  L’amendement a le double objectif de protéger l’acquéreur, en lui évitant des surprises par rapport à d’éventuelles dettes existantes ou cachées, et d’empêcher (ou, au moins, de décourager) le vendeur de s’enfuir avec des dettes envers le Condominium.

Il faut noter que jusqu’à présent rien n’a empêché les parties, dans leur libre autonomie contractuelle, de demander les documents qu’elles jugeaient nécessaires et essentiels pour la formation correcte de leur volonté, même s’ils n’étaient pas exigés par la loi pour l’achat et la vente du bien. Néanmoins, en étant explicite dans la loi, on empêche un éventuel abus de la partie dominante par un vendeur astucieux et on favorise la transparence dans ce qui est (et devrait être) l’un des actes les plus solennels possibles.

L’article 54 du Code des Notaires est également modifié pour refléter ce nouveau régime, en faisant référence à la déclaration susmentionnée.

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Les SGPS sont-elles assimilées à des institutions financières aux fins de l’impôt de timbre ?

Depuis quelque temps, le Suprême Tribunal de Justice (STJ) est confrontée à la nécessité d’uniformiser la jurisprudence afin de clarifier si la disposition présente à l’article 7, paragraphe 1, point e), du Code de l’Impôt de Timbre (CIS) couvre les sociétés holding (SGPS), les assimilant dans ce cas aux institutions financières.

La décision arbitrale, publiée le 28 octobre 2020, rendue dans l’affaire n° 911/2019-T, avait déjà considéré que, aux fins de l’application de l’exemption prévue par l’article mentionné du CIS, la SGPS emprunteuse devait être qualifiée d’ “institution financière « , en se basant sur la législation européenne (article 3(1)(e) du Code CIS). Article 3, paragraphe 1, point 22, de la directive 2013/36/UE du Parlement européen et du Conseil du 26 juin 2013 et article 4, paragraphe 1, point 26, du règlement UE n° 575/2013 du Parlement européen et du Conseil du 26 juin 2013). Ainsi, les intérêts et commissions perçus, les garanties fournies et l’utilisation des crédits accordés par les établissements de crédit, les sociétés financières et les institutions financières aux SGPS pourraient bénéficier d’une exemption du droit de timbre.

Malgré cette position, peu de temps après, le 2 novembre 2020, une nouvelle décision arbitrale a été rendue, dans l’affaire n° 856/2019-T, dans laquelle la Cour a adopté une position complètement différente, en déterminant que les sociétés holding ne doivent pas être considérées comme des  » institutions financières  » et que seules les sociétés holding soumises à la supervision de la Banque du Portugal sont incluses dans ce concept (aux fins de cette exonération fiscale), sur la base de la définition énoncée à l’article 2A, z), point i du régime général des établissements de crédit et des sociétés financières (RGICSF). En mars dernier, le Conseil d’Etat portugais (Supreme Tribunal Administrative), dans l’affaire n° 0118/20.3BALSB, confrontée à la même question, a décidé de saisir la Cour de justice de l’Union européenne d’une question préjudicielle. Il appartiendra désormais à la CJUE de clarifier cette question.

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Business Updates

Nouvelles portes d'investissement au Portugal

Malgré les restrictions imposées en ce qui concerne les demandes de Golden Visa au Portugal, principalement en matière d’investissement immobilier dans les principaux centres urbains portugais, le premier trimestre de l’année est marqué par la croissance de l’offre de logements de luxe dans ces zones.

Dans ce sens, nous soulignons plusieurs projets de logements de luxe à Lisbonne, Porto et dans les environs et à différents stades de construction, comme Vista do Paço, un condominium composé de 10 villas à Paço de Arcos, Edifício Possidónio da Silva 45, un immeuble résidentiel du 20e siècle dans la paroisse d’Estrela qui « recevra » 8 appartements de luxe supplémentaires au cours de cette année et Prata Riverside Village qui comptera 107 nouvelles maisons de luxe sur les rives du Tage.

En Algarve, un nouveau projet se développe à Quinta do Lago avec 89 villas de luxe, chacune avec son propre jardin privé et sa piscine chauffée, ainsi qu’un complexe de luxe partagé avec terrain de golf, clubhouse et zone commerciale avec restaurants, bars et salle de sport.

Plus au Nord, plus précisément à Foz do Douro, un complexe résidentiel de luxe est en cours de construction sous le nom de Casas de Nevogilde, avec son propre jardin privé, sa piscine et sa terrasse.

Le fort investissement du secteur immobilier dans ce type de logement dans les principales villes portugaises est là pour rester et, même si on ne peut pas bénéficier des golden visa dans ces régions, cela peut constituer une excellente opportunité d’investissement au Portugal pour le logement secondaire et l’appréciation de la propriété.

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Acquisition de biens immobiliers avec des crypto-activités

La cryptomonnaie étant de plus en plus présente dans notre vie quotidienne, la nécessité de légiférer en la matière s’est fait sentir. L’Ordre des notaires est l’entité qui est en train de préparer le règlement qui permet ce type de transactions, sans besoin de conversion en monnaie fiduciaire, et ce règlement entrera en vigueur en avril prochain.

Les nouvelles instructions pour les transactions immobilières avec des cryptomonnaies, sans nécessité de conversion en euros, prévoient un contrôle plus strict : il sera essentiel que les investisseurs déclarent et prouvent en détail l’origine de l’argent, afin d’éviter la fraude fiscale.

Ce contrôle consiste principalement à fournir les données suivantes : l’identification des parties impliquées dans la transaction, le prix et le type de la monnaie virtuelle, fourniture d’une preuve de l’achat de la crypto-monnaie, envoi d’informations sur les portefeuilles, et jour de l’acte.

Ces données devront être communiquées au notaire, dans un délai de 5 jours à compter de la signature de l’acte de la vente, afin qu’ils les transmettent au Département central d’investigation et d’action pénale (DIAP) et à l’Unité d’information financière.

Dans le cas où la valeur de la transaction dépasse 200 000,00 euros, outre ce qui a été mentionné ci-dessus, il est impératif que cette opération soit communiquée aux autorités et qu’une comparaison soit faite entre la valeur de la cryptomonnaie jusqu’au jour du contrat à ordre et sa valeur jusqu’au jour de l’acte.

Il convient de noter que jusqu’alors, ce type de transactions utilisant des crypto-monnaies pouvait déjà être effectué, mais seulement précédé d’une conversion en monnaie fiduciaire.

Avec ces amendements, le Portugal démontre une fois de plus, sa mise à jour concernant la dynamique du marché international et l’avenir du marché immobilier.

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