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Newsletter Maio 2022

Legal Updates

Deudas del condominio en la compra y venta de inmuebles a partir de 2022

La Ley n.º 8/2022, de 10 de enero, entró en vigor el 10 de abril, añadiendo el artículo 1424-A al Código Civil, exigiendo, para la compraventa de inmuebles, una «declaración escrita con el importe de todas las cargas de condominio vigentes» para el inmueble que se vende.

El artículo 3 de la referida ley establece que esta declaración constituye «un documento obligatorio que debe adjuntarse a la escritura o al documento privado certificado de venta del inmueble en cuestión». Debe ser solicitada por el vendedor al Administrador del condominio y este debe emitirla en un plazo máximo de 10 días. Por lo tanto, cuando la naturaleza del inmueble lo justifique, es decir, cuando forme parte de un condominio, será un documento más que deberá ser validado por el Notario, Abogado o Procurador y posteriormente adjuntado a la escritura de compraventa. Alternativamente, el comprador puede declarar expresamente que renuncia a la declaración y asume todas las deudas del vendedor con el condominio. La enmienda cumple el doble propósito de proteger al comprador, evitando sorpresas en relación con posibles deudas existentes u ocultas, y de evitar (o, al menos, disuadir) que el vendedor «desaparezca» de la escena, sin darse cuenta, con deudas con el condominio.

Hay que tener en cuenta que hasta ahora nada impedía que las partes, en su libre autonomía contractual, se solicitaran mutuamente los documentos que consideraran necesarios e imprescindibles para la correcta formación de su voluntad, aunque no sirvieran o no fueran exigidos por la ley para la Compraventa del inmueble. Aun así, al ser explícito en la Ley, se evita un posible abuso de la parte dominante por parte de cualquier vendedor astuto y se promueve la transparencia en lo que es (y debe ser) uno de los actos más solemnes posibles.

También se modifica el artículo 54 del Código del Notariado para reflejar este nuevo régimen, haciendo referencia a la mencionada declaración.

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¿Las SGPS se equiparán a las entidades financieras a efectos del impuesto de timbre?

Desde hace algún tiempo, la jurisprudencia portuguesa se enfrenta a la necesidad de normalizar el sentido de la disposición presente en la letra e) del párrafo 1 del artículo 7 del Código del Impuesto de Timbres (CIS) para saber si abarca las sociedades de cartera (SGPS), equiparándolas en este caso a las entidades financieras.

El laudo arbitral, publicado el 28 de octubre de 2020, dictado en el asunto n.º 911/2019-T, ya había considerado que, a los efectos de aplicar la exención prevista en el citado artículo del SIC, la SGPS prestataria debía ser calificada como «entidad financiera», basándose en la normativa europea (artículo 3.1. 22) de la Directiva 2013/36/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2013, y artículo 4.1.26 del Reglamento UE n.º 575/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2013. Así, los intereses y comisiones cobrados, las garantías prestadas y el uso del crédito concedido por las entidades de crédito, las empresas y las instituciones financieras a las SGPS podrían beneficiarse de la exención del impuesto sobre actos jurídicos documentados.

A pesar de esta posición, poco tiempo después, el 2 de noviembre de 2020, se dictó una nueva sentencia arbitral, en el asunto n.º 856/2019-T, en la que el Tribunal adoptó una posición completamente diferente, al determinar que las sociedades holding no deben ser consideradas «entidades financieras» y que sólo se incluyen en dicho concepto (a efectos de dicha exención fiscal) las sociedades holding sujetas a la supervisión del Banco de Portugal, en base a la definición establecida en el artículo 2-A, z), punto i del Régimen General de Entidades de Crédito y Sociedades Financieras (RGICSF). El pasado mes de marzo, el Tribunal Supremo del Contencioso-Administrativo, en el asunto n.º 0118/20.3BALSB, ante la misma cuestión, decidió plantear una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Ahora corresponderá al TJUE aclarar la cuestión.

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Business Updates

Nuevas puertas de inversión en Portugal

A pesar de las restricciones impuestas a las solicitudes de Golden Visa en Portugal, principalmente a la inversión inmobiliaria en los principales centros urbanos portugueses, el primer trimestre del año está marcado por el crecimiento de la oferta de viviendas de lujo en estas zonas.

En este sentido, destacamos varios proyectos de viviendas de lujo en Lisboa, Oporto y alrededores y en diferentes fases de construcción, como Vista do Paço, un condominio formado por 10 villas en Paço de Arcos, el Edifício Possidónio da Silva 45, un edificio residencial del siglo XX en la freguesía de Estrela que «recibirá» 8 pisos de lujo más a lo largo de este año y Prata Riverside Village que contará con 107 nuevas viviendas de lujo a orillas del río Tajo.

En el Algarve, está creciendo un nuevo proyecto en Quinta do Lago con 89 villas de lujo, cada una con su propio jardín privado y piscina climatizada, así como un complejo de lujo compartido con campo de golf, casa club y zona comercial con restaurantes, bares y gimnasio.

Más al norte, concretamente en Foz do Douro, se está construyendo una urbanización de lujo bajo el nombre de Casas de Nevogilde, con su propio jardín privado, piscina y terraza.

La fuerte inversión del sector inmobiliario en este tipo de viviendas en las principales ciudades portuguesas ha llegado para quedarse y, al no ser ilegible a efectos de solicitud de Golden Visa, es una gran oportunidad de inversión en Portugal para la vivienda secundaria y la revalorización de la propiedad.

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Adquisición de bienes inmuebles con criptoactividades

Dado que la moneda virtual está cada vez más presente en nuestra vida cotidiana, ha surgido la necesidad de legislar esta materia. El Colegio de Notarios es la entidad que está preparando la normativa que permite este tipo de transacciones, sin necesidad de conversión a moneda fiduciaria, y esta normativa ya ha entrado en vigor en el mes de abril.

Las nuevas instrucciones para las transacciones inmobiliarias con monedas virtuales, sin necesidad de convertirlas en euros, prevén un control más estricto: será imprescindible que los inversores informen y acrediten con detalle el origen del dinero, como medio para evitar delitos fiscales.

Este control consiste principalmente en proporcionar los siguientes datos: identificación de las partes implicadas en la transacción, precio y tipo de la moneda virtual, proporcionar la prueba de la compra de la criptodivisa, enviar información sobre los monederos y el día de la escritura.

Estos datos serán compartidos con los notarios, en un plazo de 5 días hasta la firma de la escritura, para que los envíen al Departamento Central de Investigación y Acción Penal y a la Unidad de Información Financiera.

En el caso de que el valor de la transacción supere los 200 mil euros, además de lo referido anteriormente, es imprescindible que se comunique esta operación a las autoridades y que se haga una comparación del valor de la moneda virtual hasta el día del contrato de promesa y su valor hasta el día de la escritura.

Cabe destacar que, hasta entonces, este tipo de transacciones con criptomonedas ya se podían realizar, pero sólo precedidas de una conversión a moneda fiduciaria.

Con estas modificaciones, Portugal demuestra una vez más, su actualización respecto a la dinámica del mercado internacional y el futuro del mercado inmobiliario.

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