Código do IMT com novas regras

Algumas das medidas passam pela atualização dos escalões previstos para a determinação da taxa de IMT aplicável à transmissão de prédios urbanos habitacionais, pela integração do valor dos criptoativos na base tributável de IMT, e por novas restrições ao nível dos regimes de permuta de imóveis e de isenção pela aquisição de prédios para revenda.
Artigos 23/02/2023

A Lei do Orçamento do Estado para 2023, com novas regras no âmbito do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), veio trazer especial impacto no campo do investimento imobiliário.

Estas alterações passam pela atualização dos escalões previstos para a determinação da taxa de IMT aplicável à transmissão de prédios urbanos habitacionais, pela integração do valor dos criptoativos na base tributável de IMT, mas, essencialmente, por novas restrições ao nível dos regimes de permuta de imóveis e de isenção pela aquisição de prédios para revenda.

A permuta de imóveis consiste, na prática, numa troca de imóveis. É manifestamente visível a vantagem fiscal no regime da permuta de imóveis em relação à compra e venda, desde logo pelo âmbito da sua tributação, na medida em que apenas se considera como base de liquidação de imposto a diferença declarada de valores dos imóveis (quando esta for superior à diferença entre os valores patrimoniais tributários).

Ora, o novo Orçamento do Estado (OE) veio dificultar o acesso a este benefício ao estipular que, caso algum desses imóveis permutados seja vendido no prazo de um ano a contar da data da permuta, se inicia um prazo de 30 dias desde a venda para liquidar o IMT sobre o valor total.

Da entrada em vigor do OE, resultou também a alteração do regime da isenção pela aquisição de prédios para revenda.

Ao adquirente que exerça normal e habitualmente a atividade de compra e venda de bens imóveis, e a quem bastava a aquisição no ano anterior de um imóvel para revenda para beneficiar da isenção de IMT, passa agora a ser exigido que, não apenas no ano anterior, mas nos dois anos anteriores, tenha revendido algum imóvel adquirido para esse fim.

Quer isto dizer que uma sociedade constituída no presente ano, só pode beneficiar de isenção de IMT em 2025, assumindo que em ambos os anos revende um imóvel.

Mais, para uma sociedade beneficiar da isenção do IMT a pagar em aquisições ocorridas em 2023, terá sempre de já ter revendido, pelo menos, um imóvel, tanto em 2021 como em 2022 – o que não deixou de causar perplexidade no setor imobiliário, dada a ausência de qualquer indicação prévia neste sentido (esta nova regra não constava sequer do projeto de OE) e, bem assim, pela falta de previsão de um regime transitório nesta matéria.

Note-se que apesar do reforço dos requisitos para a obtenção da isenção “ab initio”, mantém-se a possibilidade de reembolso do IMT pago numa dada operação, caso o imóvel adquirido para revenda seja transmitido, sem ser novamente para revenda, no prazo máximo de três anos. Contudo, este não deixa de ser um regime menos atrativo, interferindo com a tesouraria dos agentes económicos, que têm de desembolsar o imposto no momento da aquisição.

Estas alterações parecem representar um retrocesso do sistema fiscal e, dado o papel considerável do investimento imobiliário na economia, podem mesmo significar uma diminuição do crescimento económico do país.

Resta saber o que o próximo Orçamento do Estado reserva para o setor imobiliário, mas pelas tendências assumidas nos últimos anos, não se auguram boas notícias.

 

 


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